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中梁地产造出的房子,业主们有什么不满意的?!

发布时间:2020-12-10 10:42:10 安置房和商品房有什么区别

导读:本文标题:中梁地产造出的房子,业主们有什么不满意的?!。阅读提醒:本文约有3011个文字,预计阅读时间1分钟以上。内容由常州旅游网安置房和商品房有什么区别整理编辑,关键词是;主要讲解的内容是想买房,各种房屋的性质怎么能不了解呢!很多人常常听说安置房和商品房,却不知道它们之间有什么区别?安置房和商品房就是两种不...的相关信息,具体详情请阅读下文。

安置房和商品房有什么区别 中梁地产造出的房子,业主们有什么不满意的?!

文/杨晓畅

经观财经眼专栏作者

近两年的新房质量,真是让人闹心。

久没登上315晚会的地产行业,今年7月行业龙头万科、招商远洋因精装修问题被曝光,揭开冰山一角。

本月初,中梁地产位于浙江台州的玖号院项目被曝光,其一位从业代表在与业主们对话时,更喊出“6000多的楼面价,才卖11500,造出这样的房子,你们有什么不满意!?”

安置房和商品房有什么区别 中梁地产造出的房子,业主们有什么不满意的?!

先来说说,中梁造出了什么样的房子呢?

用一位业主的话来讲,是“千疮百孔,连安置房都不如”!

“房子与草坪连接的地方存在大量空洞”、“车库漏水成水帘洞”、“墙体渗水发霉”、“外墙凹凸不平”、“绿植荒芜,用绿漆掩盖”、“消防通道变车位出售”、“游泳池变观赏池”…众多业主向网易财经爆料。

更恶劣的是,这个项目,中梁竟然采用“虚假证明文件办理工程竣工验收备案”,被当地住建局发出立案通知书。

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立案通知书,来源:网易财经

简直被中梁的豪横,毁了三观!

笔者去年写到过中梁地产,《地产减速大潮,这家房企却在超速狂奔,到底有无翻车风险?》,它乘着三四线城市棚改货币化的机会,一跃而成行业里的一匹黑马,忽地闯进了TOP20。

而本文,笔者想就这个项目,来写一写关于买房的一些事。

毕竟,大多数家庭都是拿出主要积蓄才供上一套房,如果遇上中梁玖号院这样缺德还蛮横的项目开发商,简直人生都要灰暗好几年。

地产行业,维权也是艰辛。

购房者交钱之前,是上帝。交钱之后,运气差的,就成了弱势群体。

一、6000多的楼面价,才卖11500,能造出什么样的好房子?

2017年9月,中梁以5.7亿元、3.1亿元拍下玖号院项目两宗地块,楼面价分别为6333元/平、5944元/平。

而这个价格在当地,远高于其它开发商。同年5月,德信拿地楼面价约2887.5元/平。11月,碧桂园拿地楼面价约4285元/平。

据业主爆料,中梁以高价拍下地块,广告宣称打造当地最高档小区。整个小区以“王府式风格”打造,以现代人的审美需求来打造富有传统韵味的建筑。尊贵的主入口区,形成豪华高端的五星级酒店式的入口展示空间,高贵典雅。

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中梁玖号院效果图,来源:房天下

好马配好鞍。高价地,自然要配上高档建筑小区。这样的项目策划,也才能在市场上售卖得出去。

然而,毕竟开发商最后要赚钱的。不计成本的建好房子,一定不是开发商的本意。效果图、宣传文案等等,看看就好,不要太信以为真。

通晓房价的构成,能大概估摸出房子的硬性成本和可调节空间,才是真功夫。

房价,主要由以下几方面构成:

1、地价,从拿地时就变成硬性成本了,不可调节。好比中梁玖号院,楼面价/售价约52%。

2、政府税费,这也是硬性成本,约16.5%。

3、资金成本,硬性成本,而且项目拖得越久,该部分成本越高。中梁的资金成本只会比年化9%更高。

4、剩下的就是开发商可调节的部分了:

企业管理费用、营销费用,这两项通常由房企给定一个范围,5%左右,职业经理人也通常会按照规定比足来拿(你懂的)。而据中梁2019年报显示,该公司销售费用占比营收3.58%,行政开支占比4.5%,两项合计8.08%。当然,这是公司整体层面的,与单个项目公司层面有所区别。

利润:房企在拿地前,会测算一个预计的目标利润。再根据项目变化,动态调节,可高可低。但总归要赚钱的,10%左右。

建安成本,通常在20%左右。

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房价构成图,来源:网络

掐指算来,其中大头且不可调节的,就是地价对房价的占比。

高地价,如果市场中能卖上高房价,开发商有钱赚,那么,房子品质才有保证的基础。

不然,开发商就会产生强大的动机,在房屋建造或者精装修过程中,偷工减料、动歪脑经。

二、凭“高周转”+“强激励”闻名的中梁地产,近年来饱尝安全和质量失控的恶果!

中梁地产,2016年才开始发力,仅用三年时间,便冲上千亿规模。其2016-2019年合同销售额分别为:190亿元、649亿元、1015亿元和1525亿元。

中梁的崛起,主要得益于公司采取的高周转+强激励模式,也因此在业内被称为“小碧桂园”。据招股书披露,其高周转为“456”模式,即:4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。并据此,设置了丰厚的奖励:达到“456”标准,即可获得100万元的内部奖励;而在开盘、主体封顶、交付等任一重要节点延误的,均按每天3~5万重罚。

也因此,中梁在坊间一度给人以这些恶狠狠的印象:人力招聘“要丑女,不要美女”;项目公司“只要没干死,就往死里干”、“要么交业绩、要么交尸体”等等。

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今年以来,中梁爆发多起致人死亡的安全事故。

2020年5月3日上午11时许,芜湖县中梁·龙玺台16-2#楼工程,一安装工人在吊篮安装过程中不慎从屋面坠落受伤,经抢救无效死亡。

2020年4月28日下午,合肥市美好花园项目发生一起生产安全事故,造成1人死亡。

同时,中梁地产与之相关的维权纠纷,网上更有不少曝光。

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截取部分中梁项目维权纠纷,来源:网易财经

每一间房子,都承载着一个家庭对美好生活的向往,并同时拿走了一个家庭最主要的财产储蓄。如果,开发商能对购房者以同理心待之,就不应该把房子仅仅当做是赚钱的工具,甚至说是类似赚白粉钱的暴利工具!

三、口碑差,产品差,不影响开发商卖房?

答案是,不太影响。

这是多年持续至今的一个现状:在消费者购房决策中,开发商品牌、房屋质量,都不起决定作用!

为什么它们没有成为消费者购房的第一考虑呢?主要跟房地产行业大环有相关。

1、预售制度的存在,买房时看不到现房,交楼时容易货不对板惹纠纷。

关于取消预售制,2018年广东省房地产协会曾发出过声音。协会曾下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将上报住房城乡建设部。

其后,没有了下文。

近两年,类似的声音也鲜少再出现。

2、房子自带投资属性,买也不是为了住,两三年就被投资客转手。

在过去二十年,国内房地产单边上涨的年月里,投资买房占到买房需求里的相当比例。既然两三年就用做转手,房子好不好就不是第一考量因素了。

3、近两三年,一二手房价倒挂,新房上市就遭哄抢。

近两年,不少政府为了管控楼市,采取限价销售政策,导致出现不少新房、二手房价格倒挂的现象。买新房,“买到即赚到”效应的存在,让新房不愁卖。有些购房者,为了抢名额,甚至连项目开发商、价格等等都来不及仔细看。

大环境如是,也就由不得购房者事先对房屋质量、开发商品牌有太多的要求了!

声声叹息!

当下,特别是经过新冠疫情这半年多的洗练,人们对于居住品质有了更多的要求。特别对于改善型购房者,房子本身的质量越来越受到关注。

没有好品牌及口碑的房企、提供不出来好产品的房企,在这一轮趋势下,将进一步被分化。

而这一天的到来,会是购房者的幸运。

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