反差极大，年末的宁波楼市让人看不懂

一周前，宁波11月份的房产交易数据出来了，新房成交4858套，环比上月减少285套；二手房成交5086套，环比上月增加348套。

看上去新房和二手房成交非常均衡，波动也比较小。

再看看各区，辣眼睛的数据出现了。新房成交排名第一的是奉化，超过1900套，然鹅奉化二手房成交只有可怜的313套，一二手房成交比超过6:1。

奉化楼市就像个吞金兽，只进不出。

这对奉化来说当然是好事，意味着绝大部分的购房资金都进入了增量(新房)市场，是做大蛋糕的好机会。目前奉化基本上还处于开一个光一个的阶段，大力推地是唯一正确选择。

这不，奉化在年底又抓紧推了几块地。

随着越来越多的楼盘进入交付期，奉化二手房的成交量会慢慢上来。比成交量上来得更快的，是奉化二手房挂牌量，老司机没有这方面的数据，不知道哪位高人有。

但老司机相信从2020、最迟2021年开始，奉化挂牌量一定会有爆发性增长。

在奉化抢楼的人当中，据信有大比例的投资客。以前业内把投资比例超40%的行情称为“泡沫行情”，奉化这两年的投资比例会不会比40%更高？

这么说奉化楼市泡沫无疑了！

但我们也看到另外一个情况，伴随着疯狂的抢房，奉化一直在严格限价，最火热的金海路板块，预售价一直控制在1.5万以内。

限价是人为压低房价，并没有反映真实的市场情况，因此也就无法判断这个价格是否具有泡沫。限价不仅扭曲了价格，也扭曲了供求，这个价格是不真实的，由此带来的需求也是不真实的。

这样看来又不能说奉化楼市有泡沫！

本周海曙横街新挂牌一幅住宅用地（HJ01-05-d2/f1/n2地块），预计12月30日竞拍，算是海曙今年最后的一块宅地了。不出意料，这块地也采用了“限房价竞地价”模式，毛坯均价不超过13600元/平，带装修均价不超过15100元/平。

老司机进出四明山经常路过横街，横街没什么商品房，阳光城开发过一个，这块地算是第二个吧？横街的二手房大多都是安置房，离这块地不远的安置房，价格也能卖到1.3-1.4万/平。

是那种比较老比较乱、户型一般、物管也很一般的村民安置房小区。

这样一对比，买二手安置房的人“沙雕”了，本来图个便宜，没想到还有更便宜的商品房在后头。

不过更惊诧的肯定是集士港西部靠横街的投资者，这一带被描述为集士港的新中心，房价已经超过2万，最新的价格大概是2.3-2.4万，距离横街的这块限价地大概1.5公里，公交车2站的距离。

公交差2站，房价差1万，这个账该怎么算？

我想最好的理由是：一个属于集士港，而另一个属于横街。集士港必须更贵，因为上半年有开发商以楼面价1.3万在这拿了地。

上周，高新区的大成郡二期加推，共推出295套洋房，均价3.3万。据传当天去化率仅10%，老司机有点不大相信，但宁波房产交易网的备案数据显示，一周过去了，备案量仍然是个位数。

这不太好理解。大成郡是高新区唯一在售楼盘，有学区又有地铁，往南2公里就是红得发紫、号称宁波房价新高度还抢不到的凤起潮鸣，大成郡为什么就少人问津呢？

如果说东部新城没有可比性，那庄市房东的乐观一样能让高新区业主汗颜。老司机曾写过庄市，以前的刚需盘万科城，现在二手房已经在挑战3万了。更有乐观的房东不满足于此，他们的问题是：庄市的房价何时能到3.5万？

真是人有多大胆房有多高产。

当然，我们不能以东部新城为核心来设想价格梯度，镇海有自己的核心，因此他们有理由觉得庄市不一定非得要比高新区便宜。这不由得让老司机又想到了洪塘，洪塘为什么还在2万线上挣扎呢，就是因为离江北的核心太远了么？

江北应该反思一下了，还在老城区捣鼓什么？

时至岁末，我们看到宁波楼市正呈现出矛盾的一面：一手房限价在扩大，二手房房价在上涨（至少房东心理价位在上涨）；一些板块抢房火爆，一些板块销售冷清；有些项目盆满钵满，有些项目保本艰难。在这迷茫的冬季，老司机要为每一位参与楼市的人送上最真挚的祝福：

你那么努力，但愿明年的楼市不会辜负！

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本文出自公众号：房产老司机

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