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福州安商房模式回顾与分析:降价效果已达成,集中开盘能买吗?

发布时间:2020-12-10 10:41:10 安置房和商品房有什么区别

导读:本文标题:福州安商房模式回顾与分析:降价效果已达成,集中开盘能买吗?。阅读提醒:本文约有3548个文字,预计阅读时间1分钟以上。内容由常州旅游网安置房和商品房有什么区别整理编辑,关键词是;主要讲解的内容是一些特殊房产的买卖,不过除了商品房之外,现在还有一些安置房的买卖交易比较多,有的朋友在买房的时候遇到了却不知道安置房是什...的相关信息,具体详情请阅读下文。

对本号有保持关注的朋友们应该会知道,2019年以来我写了许多篇关于安置型商品房的文章,从宏观上的安商房土拍模式,到具体的各个地块都进行过分析,以至于我还专门整理了一个“安置型商品房”专栏,其中2月16日《降房价,稳地价——谈福州推广安置型商品房的意义》一文还曾获得过头条的“青云计划”奖励。

但是,对于本号文章平时都有保持阅读的读者们会发现,下半年以来其实关于安置型商品房,我已经较少提起,尤其8月份以后很少再专门写关于安商房的文章,不少朋友问起过我,这是为什么呢?

我对于安商房的着重介绍主要集中在2019年的上半年,当时在暖洋洋的小阳春里,利益集团们正在欢呼雀跃,期盼着价量齐跌了半年的楼市重回上升通道。此时,也是刚需购房人最为慌张的时候。尤其有些人这些年被涨怕了,就是容易慌,一有风吹草动就怕得不行,偏偏某些从业人员和利益集团就是爱造谣,动不动发一些软文就能让“耳根子软”又辨不清是非的购房人吓得半死。

而这时候虽然福州已经施行了一年的安商房土拍,但是没有人正眼去瞅过,也没有人去研究过这背后的意义,许多人对于安商房并不了解,不知道这是什么,更不知道这代表着什么,会给楼市带来什么影响。

因此,在利益集团们忙于卖房,忙于煽动恐慌的时候,我写了一系列关于安商房的分析文章,告诉大家市场的真实现状和未来的趋势,让你们能够正确认识安商房,实际上“安商房”这个新名词也正是随着上半年我的多篇文章才流传开来,并一跃成为楼市热词,而此后才有不少人不得不正视和关注这些2018年就已经产生的“新生事物”,如今我造出的这个“新名词”也开始在大家口中传唱,房地产行业内也已经广泛使用。可以说“造词”也是今年我最有成就感的事项之一吧。除了“安商房”之外还有“杀猪盘”、“墓景房”等,大家已经耳熟能详。

当时介绍安商房也是为了要起到一个重要作用:就是让你们不要慌,不要担心房价报复性上涨。毕竟有些人太容易慌张,要平复他们的恐慌心态,用介绍安商房来告诉他们房价上限就在那里,这是一颗很好的定心丸。

于是,那些房托们发现看了我的文章的购房人一点都不慌张,无论如何煽动恐慌情绪,人家依然不吃这一套,看着自己手上卖不出去的“杀猪盘”,他们气得直跳脚,躲在各个阴暗的角落里骂我是“安商shou”,也不知道他们的小心脏能不能承受这样郁闷的坏心情呢。

事到如今,时光进入2019年下半年,当坚决遏制房价上涨的定调再被反复重提,当各项楼市调控继续不断收紧,短暂的小阳春迅速终结,成交量再度下滑,此时大部分购房人完全不会恐慌了。

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今年我着重介绍过的安商房项目主要是城投凤峦郡和新榕金岳府,但是不再多写安商房的相关介绍,主要始于中建香樟南岸、滨海橙里和祥浦苑三个项目。当他们的备案价格发布之后,我曾经撰文指出,中建香樟南岸的备案价已经超越周边地段相近的滨海橙里,当安商房项目的备案价高于普通商品房楼盘的时候,安商房就未必是性价比的首选了。而此后位置更佳的祥浦苑,其售价也与中建香樟南岸差不多。

到了下半年,由于二手房降价幅度开始扩大,降价急售的房源越来越多,此时的二手房市场上已经拥有很多更加实惠的性价比之选。因此,在祥浦苑开盘之后,8月份以来我的多篇文章开始着重介绍二手房市场现状,并且也整理了“二手房”专栏以方便查阅。

到这时候安商房“降房价、稳地价”的作用已经达到,如今也就无需刻意去提。然而新开盘的安商房项目备案价格未随着二手房价的下跌而下调,也使得安商房相比之下已经不再具有突出的性价比。而二手房已经是更加实惠的选择。

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此外,如今大量品牌房企开发的安商房项目入市,这些房企不比福州国企,定价上也不像凤峦郡那么合理,尤其不少房企抱着失之桑榆、收之东隅的想法,想要把这些低地价的安商房项目卖出高房价,用来弥补其他“地王盘”的损失,从而即使明知自己拿的是安商房的地也想卖个高价。

于是,如今大家发现一个很奇特的现象,我不多提安商房了,而当年拼命骂我是“安商shou”的人,上半年拼命攻击安商房是低档安置房的人,如今其中相当一部分人却在此时开始大量介绍安商房,有的是为了吸流量、博眼球、蹭热度,有的则是他们自己公司或者“金主爸爸们”要开始卖安商房。于是,让他们有钱赚的安商房就是“豪宅”,没钱赚的就是低档安置房,只要能赚钱就好,他们根本不介意“双重标准”。

看上去有些人只是爱放马后炮,但实际上“司马昭之心”大家都知道。楼市为什么乱?当人为了钱可以不顾一切的时候,又怎能不乱呢。

鉴于如今蹭安商房热点的营销号很多,各种被有意传播的误导性言论也在混淆视听,因此,有必要再解释一遍安商房和传统安置房的区别。为什么福州的安商房被称为全国首创。

福州的传统安置房主要分为两种,一种是土地通过划拨或者协议出让,由本地国企开发建设的专门用于拆迁安置的小区,但并不一定是纯安置房,因为这些房源会被统筹利用,有的也会作为商品房出售,有的作为经济适用房、公租房、限价房等保障性住房使用。另一种是土地通过公开拍卖出让,在土地合同中规定回购一部分房源作为安置房,由于安置房占比较小并且是另外分栋建设,因此如今此类小区里经常发生拆迁户和购房户因开发商私设隔离栏而引起的纠纷。

然而2018年开始的安置性商品房土拍模式之所以是一项创举,主要体现在三个方面,一是大规模土拍,二是主动降低地价,三是打破安置房和商品房之间的藩篱。本来可以拍两三万的地,如今楼面地价只要一万出头甚至一万不到,并且大量密集推出,在土拍时就规定这些安置房占比大的项目,商品房的房源分布必须摇号抽取,将安置房和商品房混居,就不会存在隔离纠纷,小区也不会被撕裂。并且在降低地价的同时提高安置房回购价,以往的传统安置房,回购价只有几千一平方,如今回购价至少比起拍楼面价高出大几千,给开发商留足盈利空间以调动土拍积极性。此外,拆迁户将直接与开发商签订购房合同,而不是政府回购后再产权调换,在名义上这些安置型商品房也是向开发商购买来的。

最后,大家看到这里肯定还是想再问一次,接下来有如此众多的安商房项目集中上市,是否有值得买的项目呢?在此我提三个观点:

第一,如果你不是急着非要现在马上就买,可以继续等待,楼市还在下行,短时间内看不到底。如果一定要问我跌到哪里是个头,目前我有一个合乎逻辑的推测:等到两三年后,当这些年的大规模旧改所建设的安置房项目(包括2.0版本的传统安置房和3.0版本的安商房)大批量办理房产证,具备上市交易条件之后,那时会有天量二手房源涌入市场,这些集中涌入的存量房源会使得市场供应大幅增加,进一步加剧供过于求的局面,到那个时候,房价才有可能逐渐探底。因此,你何不等到今后安商房项目交房办证之后,再向成本低廉的拆迁户买呢?

第二,如果你能接受购买安商房,就没有必要把眼光停留在安商房身上。安商房本质也是安置房,既然你没有听信那些刻意遍地安置房的误导性言论,既然你愿意买3.0版本的安商房,此时自然也能够接受2.0版本的传统安置房,尤其是2014年以来建设的崭新安置房小区,和商品房并没有多少差距。然而二手安置房的售价往往要比商品房、安商房低很多,那么,你为何不多看看其他性价比更高的安置房小区呢?

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第三,如果你一定要现在急着买,那么请多和二手房进行对比,价格实惠的安商房项目可以购买,价格离谱的还是绕道而行。但是,如果你不计成本一门心思就要买新房。那么,请您优先支持福州市属国企开发项目,请把购房款留在福州,如今还有大量旧改项目嗷嗷待哺,还有大量城建项目等着用钱,光是每个安商房楼盘的回购款都是一笔笔巨款。因此,你掏了钱别人也会得着好处,福州市民会感激你的,尤其拆迁户们会感激你的。

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