欢迎访问拆迁律师网站!

拆迁律师

当前位置:拆迁律师 >商品房被拆后产权怎么置换 > 正文 商品房被拆后产权怎么置换

买商住房真实经历告诉你:限购之下,商住房还能不能买?

发布时间:2020-12-10 11:26:10 商品房被拆后产权怎么置换

导读:本文标题:买商住房真实经历告诉你:限购之下,商住房还能不能买?。阅读提醒:本文约有3300个文字,预计阅读时间1分钟以上。内容由拆迁律师商品房被拆后产权怎么置换整理编辑,关键词是;主要讲解的内容是建筑物被拆迁后,政府会对其内的所有人进行补偿,分为两种方式:现金和置换产权。而不少人都选择的现金,一夜之间成为富豪。但是...的相关信息,具体详情请阅读下文。

商品房被拆后产权怎么置换 买商住房真实经历告诉你:限购之下,商住房还能不能买?

1

买商住房之痛

胡强和他爱人小敏是典型的沪漂一族,从外地来上海一直租房子住。工作了几年后,在双方父母的资助下,两人准备在市区买一套房。

由于两人都是非沪籍,又没有5年完整纳税证明,不能买商品房。

一天,胡强小夫妻俩出去办事经过一个楼盘,被一处新建楼盘的大幅宣传语吸引,上面写着“不限购、不限贷,轻轻松松买套房”。

两人赶紧前往售楼处打听,接待他们的售楼员语气坚定地告诉他们,

公司开发的是商住两用房,这种房既不限购,也没什么房贷限制,

唯一的缺点是产权只有40年,比一般的住宅项目要少30年,但它的优点真是太多了。

售楼员声情并茂地给他们介绍了商住两用房的优势:

首先,这种房是按照住宅设计的,业主既可以在里面办公,也可以用来居住,非常适合居家办公人员和自由职业者。

现在已经有许多像您二位这样的小白领购买我们的楼房,他们就是看中了商住两用的功能:

如果您在公司上班,这里就是您的温馨小家;

如果有一天您想自己创业,您就可以把这儿布置成公司这样商住两用功能的住宅性价比非常高;

如果有一天您买其他房子了,您还可以把这套房子出租,这种商住两用的楼房是最容易出租的;其次,小区正处于闹市区,交通便利;

而且,单价相比同地段的纯住宅项目便宜很多;

另外,楼房的户型是LOFT型,这种户型可以把房子分成上下两层,上面居住,下面活动、休闲,买50平方相当于买80平方,这么好的房子您上哪儿找啊?

听完售楼员的介绍,胡强小夫妻俩有点动心了,虽然房子的产权只有40年,可是房子的优点实在是太多了,而且说不定几年后他们就有钱换套大房子,谁还管40年后房子会怎么着啊。

两人当即决定购买其中一套80平方的房子,与开发商签订了购房合同。

商品房被拆后产权怎么置换 买商住房真实经历告诉你:限购之下,商住房还能不能买?

第二年,交房后他们又花了好几万元装修,虽然不是奢侈,但十分的温馨;

入住后不久,胡强发现这套商住两用房,与当初售楼员所宣扬得相差太远了,住在这里的体验实在是糟糕透顶。

从住的方面来说,最明显的是上、下楼不方便。

楼道里的电梯是按照居民楼的规格建造的,没有货运电梯道,结果所有进出楼门的人以及货物都挤在这唯一的电梯里,上下班的、送外卖的、送饮用水的、发宣传单的;

如果进出都是人还说得过去,让她恼火的是,经常有成堆的不知从哪儿来,又送去哪儿的货物,也占用着电梯上上下下,弄得电梯多次超负荷运载。

楼道里整天充斥着不同风格的音乐,晚上十一二点了依然有人在楼道里大声打电话。

此外,由于多数住户是个体经营,习惯于晚上营业,结果整晚开着的霓虹灯、广告牌、射灯等灯光,严重影响睡眠。

更让她担心的是公寓的安全性越来越差,为了商户的便利,楼道门整天敞开着,快递员、推销员以及一些其他外来人员随便进入楼道里,楼道和墙壁上经常能见乱涂乱写及小广告。

居住如此不堪,从商也一样不好。

胡强多次听到商户们抱怨自己公司形象严重受到居民的影响,公司里总是飘着一股浓浓的油烟味,

楼道里有人穿着睡衣趿着拖鞋走来走去,左邻右舍时不时会传出小夫妻俩的吵架声、婴幼儿的哭闹声,这些情况都让前来洽谈业务的客户误以为公司不正规而退出合作。

胡强和爱人商量着把房子租出去,可是又舍不得自己精心布置装个的房子让给他人住。

于是他们决定卖掉,他们去周边的中介一问,发现这种商住房因为转让的税费很高,市场上鲜有人接手,就算有人买价格也不高,算上装修成本,还要亏钱。

胡强夫妻俩不知道如何是好?

房子自住不舒服,租掉又不舍,卖掉价格又低?

小夫妻两十分的后悔买这各商住两用的房子,不但把他们工作几年的积蓄全部搭进去了,而且还借了好几万元的债。现在是左右为难!

看到这样,可能有人会问:

为什么商住房卖掉税费比普通住房高?

为什么这种房子没有人接手?

我们先来了解一下什么是商住房以及它的缺陷

商品房被拆后产权怎么置换 买商住房真实经历告诉你:限购之下,商住房还能不能买?

2

商住房的缺陷

商住两用房一般是指房地产公司为了规避风险,将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用,以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。

由于这种房子实质上属于商业性质,所以不属于限购令调控的范围,特别是在实施限购政策的大中城市,越来越受到购房者的青睐。

但随着人们生活水平的提高,住户对“家”的私密性要求也越来越高,由此商住两用的矛盾越来越凸显。

虽然开发商宣称商住两用房是既能办公又可以居住的一种新产品,无论是置业还是投资都是最好选择,无论自住还是出租都很便利。

但是对于以“住”为主的购房者买之前要了解商住房的缺点:

1、产权年限短

商住两用房的产权一般只有40年或50年,根据《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。

2、还款压力大

按揭贷款实行的是商业用房标准。商住两用房首付50%,远高于首套普通住宅的35%,贷款利率为普通住宅的1.倍,而且贷款年限最多为10年。这就意味着每个月的月还款额将会很高

3、置换成本高

转手时不实行税费按照商用来计算,税种要多了好几项,商用转让还要征收营业税、土地增值税(差额的20%-50%不等),这也就是说在出售商住两用的房产时,买家会多付出很多税费,从而会影响购房者的意愿。

3、生活成本高

商住两用的房产,实际属于商业用地,其各方面的生活成本是普通住房的2倍:

以上海为例:商业用水费5.5元/吨,电费0.8元/度;

住宅用水费2.7元/吨,电费0.47元/度。

比如办理电信宽带,普通住宅是800元/年,而商住两用的价格是2000元/年;

物业费和公共维修基金也要比普通住宅高,这些费用造成商住两用房在日常生活中产生的成本比普通住宅高出很多。

4、无法迁入户口

商住两用房一般无法迁入户口,这意味着即使周边区域内有较好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学。

5、无周边配套

根据相关规定,非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施,例如学校、商业、居委会等,

也就是说不会被强制配套幼儿园、学校、医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

6、安全及消防隐患

大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计,一梯往往容纳很多住户,不仅出入不方便,还潜藏着安全隐患。

此外,在建筑材料上,标准商业楼由于电和天然气的用量较大,防火规范要比普通住宅严格,但是对于商住两用房,

由于开发商对其规划用途报的是住宅,并按住宅消防标准审核,这也就意味着,用着普通住宅的消防标准,来建设商业楼,这样有非常大的安全隐患。

商品房被拆后产权怎么置换 买商住房真实经历告诉你:限购之下,商住房还能不能买?

3

东叔建议

1、首套房不建议买商住房

首套房通常用于自住,而商住两用房,存在着产权年限短、还款压力大、置换成本高、生活成本高、无法嵌入户口、无周边配套和安全消防隐患的问题,所以首套房不建议购买商住两用房。

2、从长期投资来看,优质的商用房有投资价值

如果你自住的需求解决了,手上有闲置的资金,这些钱没有合适的用处,可以考虑商住房,例如说市中心,地铁旁、有商业配套的酒店式公寓,还是有一定的商业价值的。

例如我们公司在5年前做一个项目,酒店式公寓,13号地铁线附近,面积40-60平方不等,总价50-80万左右,有独立产权;

房子买进来后,统一给一家四星级酒店打理出租,年租金回报率在5-8%左右,非常稳定,比存银行来或买投资理财产品要好很多,相对比较稳定和安全。

以上就是有关“买商住房真实经历告诉你:限购之下,商住房还能不能买?”的相关信息了。除特别注明外,本站所有内容均为拆迁律师整理排版。更多精彩内容可持续关注拆迁律师商品房被拆后产权怎么置换频道!转载请注明出处:买商住房真实经历告诉你:限购之下,商住房还能不能买?:http://www.wuminlvshi.com/susong/53263.html

广告位